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1、当买房从来没有*性价比，更多是一分价钱一分货。
限价之下，开发商都力争有利润，只能是什么价格卖，再用什么成本建房，你幻想的性价比大多都是徒劳。后期房产的*与舒适度由区域发展、开发商持续投入、物业水平、邻里素质决定。
2、刚需盘较好户型设计有三种：其一是89平方单卫小三房；其二是108平左右的两卫小三房；其三是130-140平左右功能性四房。在二手刚需房市场中，80多平小两房和110~130平之间的三房不好卖。刚需盘是功能至上、总价的门槛至上，对舒适度则没有过多期望。 3、改善盘较好户型设计：130~140平三房；160~180平左右的四房；200平左右的四房。 4、豪宅较好户型设计：180~200平左右的三房；200~250平左右的四房；280~320平之间的五房。北龙湖180~190平左右的四房其实挺鸡肋，也是入门级产品。 5、刚需买房看地铁、教育；改善买房看教育、物业；买豪宅看开发商经验和物业水平、产品的尺度。需求不同，考虑的核心也不同。真豪宅一定是个性化原创设计，而不是一般小开发商“皮尺部”复制过来的。 6、买房优先考虑不临路房源，临小路次之，较后再去考虑临大路的房子。刚需盘中的*与非*的价差很小，豪宅*和非*的房子，一般情况下每平米可以差1.5~2万元，越豪的人越讲究。 7、养老地产渐熟。养老地产的核心是环境、医疗、洋房一楼带院、叠加别墅和双拼。即将老去的60、70后，比上一代人更富有，他们在晚年前，将用资产置换成以上产品，这*要来临了。 老人是对老年一无所知的孩子。很多老人并没有做好面对老年的准备，以为这段路，与以前走过的童年、少年、青年、中年路段没有太大的不同，但他们不知道，虽然路面还是原来的路面，但此段路的沿途风景，与以往走过的相比，已相去甚远。 8、如果要买一楼带花园、带地下室的房子，除了要看花园大小，也要核心看地下室层高以及采光井，采光井一定要有电动的开启窗。较好的产品设计是有大面积花园，有层高6米大通间的地下室。大花园提前申请开发商种上大树，后期要种大树，货车根本进不了院子。 一楼带花园的房子*性持续看好，买家买它较大的用处不是用来住，而是用其打发晚年的无聊和让孩子亲近土地自然。 “人法地，地法天，天法道，道法自然”。一楼带花园的洋房利润会再逐步加大。 9、选边户，不选中间户。 东边户为上，一般东侧有更大的窗户；其次考虑西边户；较后考虑中间户。这种选择要参考房子两侧是否临路，临什么样的路。 10、当下*潮的户型是大面宽，浅进深设计，这是趋势。朝南向房间越多越好，阳台越大越好，较好是整体连卧室加长阳台，突出一段的阳台会影响另一个卧室采光。层高一定要破3米，当然3.3米、3.5米那就是优品。 11、富豪要看厨房大小、卫生间大小，卫生间是否朝东或朝南，要看有多大落地窗，有多少玻璃幕墙。*的产品设计是纯玻璃幕墙住宅，杭州绿城蓝色钱江、融创壹号院系以及*的蓝城凤起梧桐都是在增加玻璃幕墙和窗地比，这个建筑造价虽然很高，但舒适度能够增加很多。 12、买房近几年要住的，我建议你选精装，选有做精装经验的开发商，入住时还能少一些邻居装修的纷扰。如果你五年内不打算住，还是建议买毛坯。精装修有流行风格的变化，前五年是美式、地中海风格，近两年是新中式和国际酒店风，五年后是啥风？装修风格过时的房子在二手房市场中溢价很低。 13、今后不是比房产数量，而是比产品和位置。再次苦口婆心地劝各位15年以上的老破小卖了吧，现在已经不好卖了，未来只会更难卖，已经获利五六倍甚至十几倍，你还指望它还会上升多少？ 任何产品都有成长期、成熟期、衰退期，苹果5咋跟苹果X比？想明白这一点，留着收租的念头就会打消了。 你跟着一个靠谱公司一起成长，它越发展，你越受益…… 在不同区域、不同开发商中会选产品的人，这类人靠运气和能力，要求也较高。 靠内购、小产权、贪便宜的较后的下场基本都会很惨，这一条我喊了很多年，但是年年还有很多人往坑里跳，现在都懒得拉这些人。 关于买外地房产，一看能力，二看运气。 我的原则是买熟不买生，在能力和视野范围内选择，赚钱机会在哪里都有，同时在哪里都有赔钱的。相信自己，别被忽悠，如果国外没有靠谱的人，那边等着你的只能是捡不完的烂杏。 14、租售同权、优质*外延、地产商加强*配建、私立个性化教育兴起、国家教育改革都对老破* 区 房价产生影响，*致命的是85后、90后年轻家长对孩子教育观念的转变，他们摒弃了为了孩子宁可牺牲自我的传统带娃理念，这对老破* 区房影响较大。 时代正淘汰抱残守旧的人。 15、买房不难，*难的是了解自己的需求。 当下大部分购房者，不能真正了解自己的需求，所以你买不准房子。 富人不要抢穷人的房子，穷人也不要硬挤地皇窝。地皇窝俩车位80万，物业管理费接近8元/平，200平方大平层每月物业费就得1600元；一套德国先进厨房造价高达170万，这个一般人真实hold不住。再说40万一个的车位停辆10几万的车也真不协调。 16、世界上没有完整的房子，追求完整的过程其实是交智商税的过程。 有的景观好户型差；有的房子缺角，比如有说法称“缺西北角对上一辈不好，缺东南角对下一代不好”；临路的太吵、*性价比太低、环境好的没配套、配套好的又太拥挤…… 追求完整的买房史，往往都是一部购房的血泪史。 17、购房一定要看邻居圈层。 89平方起步的和180平起步的小区里，邻居差异很大，我的买房经验是“宁为凤尾，不做鸡头”，这一条信不信由你。在小户型密集的小区，一定会有人推着电动车上楼，一定会有人在*水系中洗拖把。 18、越豪的小区越要多买车位，并且要选一个带充电桩的车位。宝马、保时捷、特斯拉等越来越豪华的电动车正走入你的生活，变成你的小玩物。 19、一等富人正在将家庭名列前茅居所、第2居所以及社交性用房分离开来。 名列前茅居所看重距离、环境、教育、医疗；第2居所看重环境、度假、休闲、服务、产品；社交性用房则更注重环境、品位、功能、隐私。 这个购房理念适合看懂的人，刚需勿喷，这是人性的一等需求。 20、2018、2019、2020年是中国房地产巨变的三年。这三年将有六大巨变：产业环境巨变、拿地方法巨变、金融政策巨变、买房主力军购房观念巨变（90后、95后将成主力军）、地产人生态环境巨变、产品差异巨变。 巨变的时代里，成者王侯，败者寇。 21、未来的建筑形态是高技术支持下的简单建筑。 像日本，房屋交付时可以是一个大通间，业主可以定制自由分割，而不是像目前依据建筑承重墙再设计成几房几厅，依据建筑而设计户型其实并不人性，自由分割对建筑要求更高，比如排水、烟气和承重墙的要求。 22、商铺问题：商铺不是不能*，而是得看什么商铺。 选商铺关键是位置，商铺与附近人口商业面积比以及面宽和进深比，这几个要素构成商铺均好性。有的商铺进深和面宽高达7:1，这样的商铺没法用，能达到4:1或3:1已经不错。商铺1~2连体铺、金角铺、进深比、位置、人均商业面积等要素的均好性非常重要。 23、世界人居文化的指引者是酒店。 酒店*讲究体验消费和重复消费，所以酒店一切工作展开必须适用。 房地产是一次性消费更多需要展示性引导，所以才有了售楼部、景观体验区、样板间。 看*潮居住文化是看酒店，看七☆级，看六☆级，看五☆级。 说酒店没有家温馨的人，你的人生体验可能尚未达到，再有钱一些试试看。 24、为什么售楼部的置业顾问是“顾问”而不是售楼员？ “顾问”是要指引你的消费、*；“售楼员”卖房子给你。一个入职地产行业的人如果起不到“顾问”的作用，抓紧申请换人吧！郑州房地产行业中能配得上置业顾问的人，占地产从业者人数的不到10%。 25、一个字就可以知道这家地产公司营销low不。 XX路与XX路交会处，是“会”不是“汇”！河与河是“汇”，路与路是“会”。中文基础都没过关，还是先别出来卖了。 26、通常情况下判断一个项目营销人员专业与否，在你走到售楼部门口时便有了答案。 有的楼盘叫“售楼部”或“售楼处”，有的叫“营销*”。在此想问一句地产营销人：买楼的人是需要被“营销”还是需要“服务”？ 我买楼需要的是服务而不是营销，这种地产行业“露底裤”的行为快改改吧。 27、买完房到交房之间，如果没有接到电话和询问，交付后拿到房本就可以准备卖房吧！ 你遇到的可能不是假公司，但这家公司服务真的不行，后期物业你也别指望了，交付后有几个六七十岁的老头看大门已经不错了。 这个判断虽有些武断，但一般不会错，不信你住进去试试看。 28、买房不要太看重小区水系，一般的小区在后期都管不好水系，十个水系九个灾，一个不灾是个歪。 29、买一线房企的房子是买标准化，一般不会坑，但也没太多惊艳！买本地优质开发商或小开发商有时也有惊喜，但有时也会掉坑里。选择是门学问，通常不是靠运气！买1000万/套的房产拒绝1000元/次的学习机会，你只能是选错。 30、没有一个小区可以终老。 小区的发展史就是小区里有钱的人再去买高端楼盘，没钱的买该小区二手房。 你期盼的*终置业其实不存在，一个小区的购买门槛越高，小区业主迭代的速度越慢；反之，速度越快。 所以你买房时纠结太多的性价比，是个伪命题，用单价和总价挡住一些人进入，从长远看是件好事。 总价是小区较好的围墙，它既能挡住翻墙入院者，也能减缓夺门而出者。这个世界看明白了就没有白花的钱，你看别人傻，别人笑你看不穿。看到这里你该对北龙湖单价4万+、10万+的房子坦然很多。 钱比人识货，而不是人比钱聪明。99%的人至死也理解不了。 房地产市场中，人性的核心无异于其他行业。《增广贤文》中一句话很贴切：穷人闹市无人问，富人深山有远亲。
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