2018哪些城市的房子值得买？也许我们都错了
来源：吉屋网
发布时间：2018-02-24 15:24:59
一直以来，都是坚定的一二线流派，三四五线平常碰都不碰。
然而，回想起老家那些不输一二线、甚至远胜一二线的美好生活，我又觉得，人生在世，留个心安处，也许会更好。
是啊，“你未看此花时，此花与汝心同归于寂。你来看此花时，则此花颜色一时明白起来”，同样的，你没到三四线时，则三四线人的安逸与幸福与你无关；你来到三四线时，则生活的真谛，一时又明白起来。
买房是为了什么？
过年回家走亲戚，邻家小妹自告奋勇开车接我。
行走在蜿蜒却比北京通畅两倍的村村通公路上，我好奇地跟她聊，“你啥时学会的开车？”
她颇有些自豪地说：现在的人都会开车啊。我老公没事就教我，驾照非常好拿。我没事就开出去玩，爬爬山越越野什么的。为这，我爸妈和老公还单独给我买了一台车呢！
我正想着我在北京不知啥时能像小妹一样自由自在开车的时候（我有驾照，但是因为一直呆在北京，没有京户、没有牌照，就算有钱也不敢买车开），小妹这时候主动跟我说：虽然我们一直都在慈利（张家界下属县市），但生活*过得去，不比你差哦。听说你还是想到大城市买房，我觉得吧，还是别买了。
张家界慈利县位置
“为什么？”我越发好奇。
“买房是为了什么？”她说，“当然*赚钱很重要，在大城市里有好的教育医疗资源也很不错，但人生在世，来这一遭，*重要的还是幸福。”
“你看虽然我们慈利县很偏，湘西北了，去长沙上高速都要四个*，但该有的都有。比如电影院？！虽然小了点，但热门的影片都会在名列前茅时间上映。比如飞机场？去荷花机场1个半**可以赶到，大部分城市都会飞。
虽然没有首都机场那么方便可以出国游，但对于普通人出行，绰绰有余了。再加上慈利近两年会通高铁，以后去长沙，哪个地方都方便。”
“再比如物价？你们都说三四线城市信息物流不发达，那你知不知道这里的生蚝多少钱？从湛江运过来的都才7、8块钱1斤啊，巴掌大一个的那种大生蚝。这样的生蚝在北京得卖20一斤了吧？！再比如提子，葡萄、橘子什么的，比北京*便宜一大截。”
不错，北京的提子至少18-20一斤了，贵就贵在店铺门面，所以我在北京，都不敢怎么敞开了吃水果。而三四线老家卖水果不需要多少租金，农产品价格一直很低（过去5年间，粮食、肉类价格仅上涨10%），虽然“谷贱伤农”，但也从侧面保证了三四线人的生活品质，敞开吃*是吃不穷的。
“可是北京工资比慈利高一大截啊，”我仍然不服气，“发展前景比老家好些”。
“那好，我给你算个账。”小妹说，“北京租房至少得3000左右吧？就算北京平平均工资8000，到手也不过5000。
再加上北京物价那么贵，生活水平*赶不上慈利——慈利月工资平均三四千是有的吧？现在连在万福温泉酒店里帮忙打扫卫生整理房间的阿姨都有2000工资了。你在北京花一两千请客，还不如在家让爸妈炒个菜做顿饭来得实惠呢！”
“至于发展前景，留在三四线的，大都是全家族人帮你使力，你凭什么说发展前景没有在北京单打独斗的好？当然我承认，赚大钱还得去北京上海，但已经留下来的，本身就是赚不了什么大钱、竞争欲望不那么强的普通人。
我们这些普通人，对发展前景也不抱太大期望，能够安心养家就好，再说边坊邻近的都会照顾你，你努力工作对得起自己的工资就行。
你别一说，就说发展前景什么的，我们没那么高远的追求，就想踏踏实实过活而已。”
小妹说到这里，我恍然明白了：喜欢说发展前景的大都是觉得自己有能力闯一闯的人。而主动留在三四线的，则大都是认清了自己的能力和定位的人。前一种人追求梦想，去一二线拼一拼当然很好；后一种人认清现实，留在三四五线踏实过活，又有什么不可以呢？
所以，留不留在三四线（在三四线买不买房），根本问题在于，你究竟是哪一种人？
三四线城市不讲规则吗？
曾经看过很多文章，曾经也多次附和过，四五线城市信息不发达、不透明、办事不讲规则，但是再次回到老家，感受到的，却与曾经附和过的，完全不是一回事。
三四线城市不讲规则？也许，这是真的，但却不一定冷如冰霜。
比如，有媒体曾写过，“三四五线城市处在整个中国财富生态链的底端，于是这儿有人一大早去超市里领鸡蛋排队听课，城市里卖不动的假货在这儿有，城市里玩不下去的传销在这儿有，赚的*少，贬的*快，还容易被骗，他们其实*需要正确的信息和理念。”
然而，实际感受是，领鸡蛋排队一拥而上的现象不仅仅是三四线，北上广深都发生过甚至更频繁，因为大城市这类促销活动很普遍；这里也根本没人敢卖假货，小城市乡里乡亲的，你敢卖假货，别人就敢打断你的腿；小城市也根本没有搞传销的，因为搞传销需要有“国家*”别人才敢信，比如北海有“北部湾开发”，廊坊有“京津冀一体化”，而我们的老家小城市，山高皇帝远，谁会信这里会有国家来*（真正的传销基地，其实主要是环一线的热点城市和二线，比如嘉兴、燕郊，海南、武汉等等）？
就算传销敢来，村里城里大都互相认识，谁又敢来这里拉人头？
至于说“四五线城市的人赚的*少，贬的*快，还容易被骗，他们其实*需要正确的信息和理念”，就更是弥天大谎了。就我的感觉而言，只有个别糊涂的老头老太太才会这样，现在信息时代了，谁都有手机，谁都不傻。特别是农村人办事，往往核实了一遍又一遍才安心。倒是那些大大咧咧的一二线小青年，上当受骗的机会远超四五线朋友。
因此，结合小妹给我的启发，以及与固有的“三四线底层”印象相冲突的现实感受，我觉得，三四线城市的发展潜力究竟如何，究竟是不是属于被城市化浪潮抛下的阶层，这一个问题真的应该集思广益、不那么武断的好好探讨下。
根本在于“心”
刚才我们提到过，在三四线城市买房，根本在于“心”，在于你究竟是不是安心于这里的环境，安心于这里的人情。因为归根到底说起来，三四线基础设施硬件确实没有一二线完善，很多事情只能找村委会（居委会）、亲戚朋友大家族这些“软组织”，而一二线基础硬件完善，不需要“软组织”，相反“软组织”的存在还妨害了公平竞争，这也是一二线与三四线*根本的区别之一。
由此，从这方面看，三四五线城市的房产，天生的居住属性大于其他属性，如果自住的话就很好，而如果是*的话，就需要谨慎了。
话都这么说，但其实从涨幅看，三四线的涨幅这一波并不比一二线弱。例如张家界市区，目前的二手房均价已经从五六千涨到近八九千，直接与长沙看齐；衡阳、岳阳房价上万的楼盘比比皆是，甚至远超长沙——注意，这些城市是没有调控或轻微调控的，假如一二线也没有调控放开了让大家买，这些城市的房价和涨幅*赶不上一二线。
从这方面看，三四线的涨幅没有经过政策压缩，受一二线限购外溢性需求影响较大，其涨幅质量确实不如一二线，但要说它只有居住属性、没有*属性，这话就*错了。
就我个人而言，我认为：存在消费升级现象、人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高的三四五线城市，房价是可以看多适当买入的。
这么说的依据在哪？
这么说的依据在哪？就拿名列前茅个标准“消费升级”来说，有消费升级现象，说明这些小城市的居民较为富裕，在20%-30%的*的前提下，拿个20万是比较轻松的。随着互联网的普及，交通通畅性的提高，三四线城市居民的审美、视野都在提升，加之湖南的房价较低，他们有能力也有动力改善自己的居住环境，一些一线开发商如碧桂园、恒大就满足了这种消费升级需求，毕竟他们建的房子，比农民自建房确实要好看多了。
一般来说，在底层的乡镇，如果大都楼房林立，说明这里的人生活水平还是蛮好的，不是我们想象中的那么差。相应的，住在这里的年轻人，在父母的支持下去县城里买套新房（学 区房），往往也很正常。
除了看农村自建房判断三四线楼市的消费能力之外，还有个重要的指标就是小轿车。在我的身边，几乎所有的留乡90后都有自己的小车（当然，娶媳妇拿车当彩礼是其中一个原因）。我回老家几天参加*同学会，偶然发现，同学们停在饭店外的小汽车竟然将停车场里的停车位全部停满了。
从这一方面来看，三四线农村*明显的消费升级就是家家买车，5万-15万元的A级汽车是优选。以前大家春节去亲戚家还要坐大巴车，现在好了，直接开小轿车去拜年，方便很多。
这一点，从2013年到2017年不同类型汽车销量占比变化可以看出来。过去5年汽车消费有两个升级：一是农村消费升级带来的A级汽车（紧凑型轿车）销量占比提升；二是城镇消费升级带来的C级汽车（中大型轿车）销量占比提升。
从数据上看，乡村的消费增速开始甩开城镇，这意味着乡村的消费升级大幕正缓缓拉开。
除了内生性的消费升级、一二线限购外溢性需求之外，三四线城市房价上升动力，还有一个重要的因素是棚改。这波三四线红利的成因主要是：资金贬值效应下，三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求。
简单来说，就是三四线棚改导致货币泛滥，一二线限购导致资产荒。由于货币贬值是客观存在的（例如建材和人力涨价，三四线城市自建房越来越贵，部分拥有自建房权力的农民也不得不去城里买房，这是一种被城镇化现象，但也是一种货币贬值现象）。大家为了资产保值，在没有好的*标的的情况下，只好将钱投进三四线城市。
根据调研数据，大约有38%的外出打工者想回老家买房，有21%的想去老家的省会城市买房。也就是说，大约有6成的人想回乡置业。在省会大多限购的情况下，三四线老家成了他们少有的选择。
尤其是这两年，三四五线老家的棚改力度很大，大部分是货币补偿（即直接给钱），因此，拿了拆迁款直接在市县买房子的同乡不在少数。这也导致过去这一年，三四线城市房价出现了明显的上涨。
山东公布了2018年各市的计划棚改量，可以看出日照、菏泽、德州等市的棚改量很大，预计这些城市的房价会比较坚挺。
有潜力的三四线具备这些特征
除了消费升级，有发展潜力的三四五线城市的其他特征，例如人口流动活跃、附近有4c级以上机场、有自身特色经济、居民生活水平不断提高，等等。
首先说说人口。我们都说三四线城市大多是人口流出型城市，确实，这是对的。但这不代表这些城市就没有了发展。例如张家界市，本地只有一个吉首大学张家界学院，根本留不住去了外地的大学生。但是张家界是旅游大市，来到这里游玩的全国人民来往如织，这里的人口流动就非常活跃。
同样的，处于湘南交通核心的衡阳、接壤湖北长江洞庭一线的岳阳，人口流动也非常活跃。
然后说说机场。我们知道机场的建设立项都是需要一定人口流量来支撑的，否则国家不会批。机场分为4F、4E、4D、4C、3C从高到低五个等级，4C级以上机场可以停飞空客A320、波音737等双发中程窄体客机，这也是目前*常见的客机标准。
4c级以下的3C机场就只能停飞波音733、ERJ、ARJ、CRJ等中短程支线客机，已经完全没法满足航空公司的盈利需求了，所以个人认为，附近拥有4C及以上机场的三四线城市，大多有发展前途（张家界荷花机场属于4D级）。
较后说说特色经济。在我国经济进入新常态的背景下，县域将成为实现我国经济发展动能转换、推进供给侧改革的重要载体和先锋。前段时间出台的宅基地政策，就是为县域经济的焕发做准备。
只要一个城市有自身特色，这个城市就有壮大为二线的可能。例如张家界旅游经济效益，确实却来越好；衡阳、株洲的重工业，也发展得非常不错。
未来城市化路径是怎样的？
虽然说了这么多，按照我们在一二线朋友的思维，在四五线城市买房，人生地不熟，总觉得不踏实。而且，虹吸效应的存在，也让人心生疑虑。
三四线老家会像河北一样被北京吸干吗？米宅米宅对此曾说，“未来河南只有一个城市叫郑州，虹吸效应会非常明显，郑州的人和钱会被北上深杭吸走，郑州会吸走所有地市和县城*的人和聪明的钱。郑州，是整个河南资产配置较后的屏障。郑州以下，都不碰！”
然而我觉得，我们可能将虹吸效应的影响夸大过度了。俗话说，宁为鸡头 ，不为凤尾，对于有些厌倦了竞争的人才和富豪来说，三四线才是他真正的归属。再加上考虑到资产配置、杠杆 （我们县城可以做到极低的*比例）等因素，一棍子打死所有三四线城市，真的很冤。
未来中国城市化的路径究竟是怎样的？有人说遵循国外的发展模式：从虹吸效应的城市化，到环一二线、郊区经济的逆城市化。但我觉得，中国很有可能是一二线、三四五线同时并重发展 、全面竞争的模式，而不会走欧美国家的老路子。
为什么这么说？这要从我们国家的政治体制谈起。国外的政治体制是流动自由，所以城市发展也非常自由散漫；然而中国大陆是典型的县域基层体制，每个城市都有追求政绩的欲望，每个城市也都有发展向上的强劲动力——所以我们经常看到某某工业园建在偏远的山区，某某新城变成了鬼城这一类失败案例 。
从根本而言，这种模式对部分城市可能不够公平，例如该大力扩张的城市如北上广深没法扩张，但对广大的三四线小城市，是非常公平的。它从政治体制上保证了这些城市永远没法变成美国芝加哥那样的“废城 ”，更进一步保证了房地产经济在三四线城市的可持续性。
三亚的降价底线表明，政府不可能允许房地产*。特别是对房地产倚赖程度较大的三四线城市，维持缓涨是其基本意识形态。
由此，我觉得我们可能有些太小看县域经济对中国经济的贡献了，具体的数据我没查，但我觉得目前中国经济消费的核心仍在县域基层。三四五线城市的房地产，也许远没有想象中那么悲观。
三四线购房指南
较后谈谈在三四线购房指南。
（1）在老家购房，可能*不会很高，可能转手不那么容易，但它的的确确是获得幸福感*快的方式。因为无论是人情还是环境，大家都在彼此照应。特别是对于将要生小孩、生二胎的孕妇来说，住在老家坐月子，有父母帮忙带、做饭打扫卫生，是极为舒适的。
（2）不是所有人都向往一二线，毕竟高竞争压力。因此，对于能够留在一二线的朋友来说，留下来当然较好。认准了自己在一线留不下、从小竞争欲望不强的朋友，也别灰心、更别犹豫，你的快乐老家，仍然是个好去处。
（3）说实在话，现在三四线房子也涨了一波，*空间不大了。特别是三四线收入涨幅较慢的情况下，1万每平的房价，几乎是当地居民所能买得起的极限。当然，北上广深的5万房价，也几乎是当地居民所能承受的极限。
所以从这方面看，目前已涨过一波的三四线房产，值得买吗？当然值得买。你自住就较好不过，一二线的房子还给不了你这种安逸感。但如果是*、不是自住，三四线房产较好别拿来玩，房住不炒的大环境，搞不好会套牢。一线有泡沫，二线有泡沫，三四线的泡沫确实是较大的。
（4）目前*的话，可以考虑中山、东莞、惠州、无锡、嘉兴、珠海等环大城市圈的三线城市，或者考虑海南的东线，如琼海、文昌、万宁、陵水的房子，在北方雾霾肆虐之时，这里可以成为人们逃离的较好之所，也是未来家族度假居住用房较好场所。
（5）三四线城市营商环京普遍不发达，请勿购买商铺、写字楼，除非真的是热门的档口。
（6）所有的*都是为了自己以及下一代更幸福的生活，有些是不能拿钱或房子来衡量的。如何用*少的钱实现较大的人生幸福感，是一门学问。
较后，我只能说，人生的比例尺不一样，人生体味到的幸福也不一样。
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